Uno de los grandes temas a tratar durante esta emergencia sanitaria ha sido el cumplimiento de los contratos de arriendos. Ante este escenario, el “Seminario Internacional de Derecho Civil: aspectos civiles de la pandemia” realizado por la Facultad de Derecho de UDLA analizó si existen los requisitos legales para que la emergencia sanitaria en sí misma sea un hecho generador de caso fortuito o fuerza mayor en los contratos de arrendamiento y construcción.

Asimismo, se discutió sobre la posibilidad de desentrañar reglas del ordenamiento jurídico para dar soluciones a este problema desde una perspectiva tanto nacional como internacional, aplicadas a los contratos que mayores inconvenientes han generado durante esta pandemia en el derecho comparado.

La jornada contó con la opinión de Jorge Higuera, abogado de la Universidad Externado de Colombia y coordinador de la “Revista e-mercatoria” de la misma universidad, quien explicó que “las medidas de confinamiento tomadas por los distintos países han afectado sustancialmente el cumplimiento de las cargas personales de los sujetos contractuales. Por lo anterior, los estados, para mitigar los efectos de la pandemia, han determinado la inejecución de las prestaciones de los contratos, constituyéndose, así como la causa de fuerza mayor”.

Higuera entregó algunos ejemplos de cómo países del mundo han reaccionado ante esta temática: “En Alemania promulgaron una ley que protege a los consumidores, microempresarios para que los intereses esenciales de las contrapartes como el arrendamiento, donde se establece la inaplicación de la resolución por el no pago de parte del arrendatario durante el 1 de abril y el 30 de junio. España, declaró una serie de medidas para aliviar la situación de los arrendatarios de viviendas urbanas, teniendo en cuenta situaciones de vulnerabilidad y de los arrendadores; a partir de eso, invitó a una negociación entre ambas partes”.

En Colombia en tanto, el expositor comentó que “la norma que promulgó el Ejecutivo, suspende las acciones de desalojo durante el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio. Tampoco se podrán hacer reajustes del valor del arriendo e invitó a las partes del contrato a negociar el documento”.

El seminario también contó con la exposición de Alex Zúñiga, abogado de la Pontificia Universidad Católica de Chile, director ejecutivo del ISEP y director del Instituto Carlos Matus-Chile. El profesional afirmó que “tradicionalmente cuando estudiamos los casos fortuitos, siempre, hacemos el énfasis en sus requisitos. Pero esta pandemia ha puesto sobre la mesa que no todos los países entienden de igual manera lo que significa la fuerza mayor”.

“Si alguien quisiera alegar que hay un caso fortuito, tendría que evitar al menos dos cosas: en primer lugar, que este hecho afectó a uno de los contratantes y, en segundo lugar, cómo la pandemia, en concreto, produjo el incumplimiento de la obligación”, agregó Zúñiga.

Con respecto al contrato de arrendamiento, el abogado manifestó que “no puede analizarse la obligación del arrendatario de manera desvinculada de lo que es la obligación del arrendador (…) Existen riesgos que están dentro del contrato y fuera del contrato. Si el arrendatario de una vivienda habitacional no tiene los medios suficientes para poder solventar la renta, es un riesgo que está dentro de su esfera, no es un riesgo que está dentro del contrato y por lo tanto el incumplimiento que esto podría generar no es atribuible a la otra parte”.